AS PRINCIPAIS DÚVIDAS DOS MUNÍCIPES NA HORA DE REGULARIZAR O IMÓVEL

- É preciso planta para regularizar o imóvel?

Sim, em todos os casos são necessárias duas vias. Nos desenhos é preciso identificar a parte a regularizar e aparte existente já regular, quando houver. Para edificações com até 150 m² a planta pode ser simplificada, sem a exigência da assinatura de um profissional habilitado.Para edificações com mais de 150 m² e menos de 500 m² são necessárias plantas baixas e cortes, sem a exigência da assinatura de um profissional habilitado.

Para edificações com 500 m² ou mais é necessário que as plantas sejam assinadas por profissional habilitado (engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações – dentro das atribuições de cada um).

 

- Como deve ser a planta? Em que escala deve estar?

A planta simplificada é um desenho da edificação em que o imóvel é visto de cima e deve conter as dimensões das paredes, com sinalização de portas e janelas. Na planta também deve haver a localização do terreno em relação a quadra e um quadro legenda. As áreas a serem regularizadas precisam estar demarcadas. A escala deve ser de 1:100 (lê-se um para cem, ou seja, cada um centímetro no desenho equivale a 1 metro real).

 

- É preciso pagar despachante?

Não é necessário contratar despachante. O próprio munícipe pode preencher os requerimentos e levar plantas e documentos até a Subprefeitura ou a SEHAB. No caso de construções com área total construída igual ou maior que 500 m², as plantas precisam ser assinadas por profissional habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações, dentro das competências de cada profissional.

 

- O que fazer se não tiver todos os documentos necessários?

Esses documentos poderão ser apresentados num segundo momento, atendendo a um comunicado da Prefeitura. No entanto, isso significa atraso na análise do pedido.

 

- Quem deve pagar a outorga onerosa?

Pagam outorga onerosa as construções com mais de 500 m² que tenham infringido o coeficiente de aproveitamento permitido na zona de uso em que o imóvel está localizado.

 

- Quanto custa a outorga onerosa?

O cálculo será feito caso a caso, levando em conta a área excedente e sua localização.

 

- Em quais situações há isenção de outorga onerosa?

A outorga onerosa para regularização de edificação não incidirá nas seguintes situações:

Em conjuntos habitacionais de interesse social;

Em imóveis em comodato, cessão ou permissão de uso, destinados ao uso institucional sem fins lucrativos das categorias E1.2, E1.4, E1.5,, S1.4, E2.2, E2.4, E2.5 e S2.4, executando os que tenham sido dados em locação por meio de instrumento escrito ou não.

E1 - Instituições de âmbito local; - E1.2 – Lazer e cultura; - E1.4 – Assistência social; - E1.5 – Culto; E2 – Instituições diversificadas; - E2.2 – Lazer e cultura; - E2.4 – Assistência social; - E2.5 – Culto; S1 – Serviços de âmbito local; - S1.4 – Serviços sócio culturais; S2 – Serviços diversificados; - S2.4 – Serviços sócio culturais.

 

- Como calcular o ISS sobre a área total ou sobre a área a ser regularizada?

O ISS será calculado sobre a área a ser regularizada ou sobre área total. A taxa será de 9,997 UFM por metro m², desde que não esteja em processo de caducidade (mais de 10 anos de construção comprovada através de Certificado de isenção emitido por Rendas Federais). O boleto para pagamento do ISS será encaminhado posteriormente ao endereço incluído no requerimento ou NR (Notificação Recibo). O pagamento do ISS poderá ser parcelado.

 

- Quais edificações estão isentas de pagar a taxa de serviço?

Edificações residenciais e as com uso misto, nos termos da Legislação de Uso e Ocupação do Solo, desde que permitido na zona de uso, com área construída total de até 150 m², localizadas em terrenos com lançamento fiscal para o exercício de 2002 já desdobrado e no qual conste essa área construída. A regularização é automática, independente da solicitação ou de protocolamento do requerimento.

 

- Para onde vai o dinheiro arrecadado com a regularização?

Os valores arrecadados com a outorga onerosa serão transferidos para o Fundo Municipal de Habitação - FMH para a execução de programas habitacionais, como urbanização de favelas.

 

- O que é considerado área construída?

Considera-se área construída locais onde houver piso com cobertura. Por exemplo, um corredor lateral com piso só será considerado área construída se estiver coberto. Caso contrário não é considerado área construída.

 

- Como saber se o imóvel está irregular?

Uma das maneiras é verificar o campo COD* da guia de IPTU. Se constarem os códigos 31,32 ou 33 significa que existem algumas irregularidades. Outra alternativa é procurar informações na Subprefeitura.

 

- Como saber se o imóvel está em área de tombamento ou de mananciais?

Há duas formas: consultar o setor de cadastro da Subprefeitura em que o imóvel está localizado ou o Departamento de Cadastro Setorial (CASE) na Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano.

Imóvel em área de risco pode ser regularizado? Como saber se a casa está nessa situação?

Se a casa estiver sem condições de segurança não pode ser regularizada.Para saber se o imóvel está em local seguro, entre em contato com o Núcleo de Defesa Civil ou setor de cadastro na Subprefeitura em que o imóvel estiver localizado.

 

- O que pode ser regularizado?

Serão regularizada, edificação com área construídas superior ao permitido ou infração de recuos, taxa de ocupação ou coeficiente de aproveitamento.

 

- É possível regularizar um comércio que está irregular?

Sim, desde que o uso (comércio, serviço, instituições) seja permitido na zona em que o imóvel está localizado.

Para saber qual é a categoria de uso do imóvel, consulte o decreto 41.910/02.

 

- O que acontece se a regularização não for pedida agora?

O proprietário que estiver com o imóvel irregular está sujeito a multas e punições previstas no Código de Obras e Edificações.

 

- É possível regularizar um apartamento se o prédio não concordar?

Sim, desde que o pedido não envolva mudança de fachada ou áreas comuns.

 

- É possível pedir regularização em condomínio sem a concordância dos vizinhos?

Sim, desde que o pedido de regularização não envolva aumento de área e fique restrita a sua área privativa. Caso contrário, o proprietário deve obter a anuência do condomínio.

 

- O que acontece com quem pediu a regularização em 1994 e ainda não recebeu resposta?

Os proprietários que tenham processos em andamento podem juntar ao processo um pedido para que o processo seja analisado com os parâmetros da nova lei nº (13.558/03). Uma vez pedida a análise do pedido antigo à luz da nova lei, o proprietário pode pagar novamente as taxas de expediente e regularização e o processo volta a ser analisado na primeira instância. Se ele não pagar novamente as taxas, o processo prossegue na instância em que estiver, ou seja, será reenquadrado na nova lei.

 

Edificações em loteamentos irregulares podem ser beneficiadas pela lei?

As edificações em lotes pertencentes a loteamentos implantados irregularmente, até 30 de abril de 2000, e com processo em andamento no RESOLO, da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano – SEHAB, poderão ser regularizadas após a emissão do Auto de Regularização do Loteamento.

 

- O que é Contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um acordo entre uma pessoa que está pagando um bem e outra que vende este bem por meio de uma combinação verbal ou mesmo um contrato particular. Mas é um acordo de alto risco, que depende de extrema confiança entre as partes pois o contrato permanece em nome do vendedor.

 

- Quais os documentos necessários para formalizar a Escritura no registro de imóveis?

Obra regularizada:

Escritura antiga; Cópia do contrato de compra e venda do imóvel; Iptu atual (2007); Planta do Imóvel aprovada pela prefeitura; Auto de Regularização do imóvel; CPF e RG de todos os envolvido na transação; Certidão de casamento de todos os envolvidos na transação

Taxas:

Pagar ISS (9,997 UFM por metro m²), Taxas do Cartório de acordo com o valor venal da obra; O Cartório da região registra a escritura e encaminha para o Cartório de Registro de imóveis.

- Se a obra é irregular e possui os recuos?

Se a obra é irregular, possui os recuos: frontal, lateral e de fundos, a taxa de ocupação ate 50% e coeficiente de aproveitamento até 1.0 esta poderá ser regularizada pela Lei Anistia 8.382/76.

Taxas de expediente de serviço da prefeitura (27.826 UFM/m²); Taxa do ISS (3,975 UFM/ m²); Honorários do engenheiro responsável pelo projeto.

- Se a obra é irregular e não possui recuos?

Se a obra é irregular, não possuir os recuos: frontal, lateral e de fundos, conforme o código de obras, mas comprovava a área atual através do IPTU de 2002, está poderá ser regularizada através da Lei 8.382/76, alterada pela Lei 9.843/82, combinada pela Lei 13.876/04 e decreto 45.324/04;

Taxas de expediente de serviço da prefeitura (27.826 UFM/m²); Taxa do iss (3,975 UFMm²); Honorários do profissional habilitado responsável pelo projeto.

- O que é auto de regularidade?

Documento expedido pela prefeitura desde que a obra esteja em conformidade com o projeto.

Como se faz a averbação de uma edificação?

Averbação é o ato de registrar no livro de notas a situação atual do lote em questão, para isto é necessário comparecer ao cartório de imóveis com a planta aprovada e alvará de regularidade onde será efetivada, este registro também será micro-filmado e encaminhado para Brasília, para que houver algum sinistro estas informações sejam resgatadas.

- Se a metragem do meu lote estiver diferente do que consta na matrícula?

Quando os técnicos (engenheiros ou arquitetos) após analisam e constatam que o lote em questão é maior que o exibido na matrícula como, por exemplo, em planta são exibidos 125.00m², mas na matrícula constam 250,00m², então o técnico comunica o munícipe interessado, para que seja feita à unificação das áreas em questão, se existirem área construída, que a mesma também seja computada para efeito de cálculo de ISS entre outras taxas. Os confrontantes do lado direito, esquerdo e dos fundos, devem ser mostrados na planta, os munícipes interessados devem assinar as peças gráficas. Também será exigido memorial descritivo de desdobro de lote.